Marco Mariani, avvocato del foro di Firenze: “Con questa sentenza il turismo non verrà più considerato soltanto come un fattore economico positivo da incentivare comunque e senza limiti.”

Negli ultimi anni il tema delle locazioni turistiche brevi è diventato uno dei principali terreni di scontro nelle grandi città d’arte italiane, e Firenze rappresenta uno dei casi più discussi. Secondo il Comune, la crescita degli affitti destinati ai turisti avrebbe progressivamente ridotto il numero di abitazioni disponibili per i residenti, alterando l’equilibrio sociale del centro storico UNESCO e incidendo sul mercato abitativo cittadino.

Per questo motivo il Comune di Firenze ha approvato nel 2025 un nuovo “Regolamento per le locazioni turistiche brevi”, fondato sull’art. 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024 sul turismo. Il regolamento introduce un sistema autorizzatorio quinquennale e prevede, all’interno del centro storico UNESCO, il blocco di nuove attività di locazione breve, consentendo la prosecuzione soltanto per le unità immobiliari già regolarmente destinate a tale attività nel corso del 2024.

Il regolamento è stato impugnato davanti al TAR Toscana da operatori e associazioni del settore, che hanno contestato, tra le altre cose la presunta violazione del diritto di proprietà; la compressione della libertà economica; l’eccesso di potere del Comune; la violazione del diritto europeo e l’illegittimità del contingentamento delle autorizzazioni.

Con le 19 sentenze depositate oggi (nn. 907/925), il TAR Toscana ha respinto i ricorsi, richiamando anche la recente decisione della Corte costituzionale n. 186/2025 che aveva già dichiarato legittima la legge regionale toscana sul turismo. Secondo il TAR, i Comuni possono introdurre limiti e criteri specifici per le locazioni brevi nelle aree maggiormente esposte alla pressione turistica, al fine di tutelare il tessuto residenziale e l’equilibrio urbano della città.

Ne abbiamo parlato con Marco Mariani, avvocato del foro di Firenze e docente a contratto di Land Use Law and Public Procurement nell’Università statale di Milano.

L’Avvocato Marco Mariani

Avvocato, qual è il significato della sentenza depositata oggi dal TAR Toscana?

La decisione ha sicuramente un rilievo importante perché conferma che i Comuni possono intervenire in maniera molto incisiva sul fenomeno delle locazioni turistiche brevi, soprattutto nelle città dove la pressione turistica produce effetti evidenti sul mercato abitativo e sulla vita quotidiana dei residenti. Il TAR riconosce che il tema non riguarda soltanto la libertà economica privata, ma anche l’equilibrio urbano e sociale della città.

Quindi il Comune di Firenze esce rafforzato?

Sì, sul piano giuridico certamente sì. La sentenza consolida il modello scelto da Firenze, fondato su autorizzazioni, limitazioni territoriali e contingentamento delle attività nel centro storico UNESCO. Inoltre il TAR si colloca chiaramente nel solco già tracciato dalla Corte costituzionale, che pochi mesi fa aveva dichiarato legittima la legge regionale toscana 31.12.2024 n. 61 sul turismo.

La proprietà privata viene sacrificata?

La sentenza cerca di tenere insieme interessi diversi. Il TAR afferma in modo abbastanza netto che l’utilizzo turistico di un immobile non costituisce una componente assoluta del diritto di proprietà. È un passaggio molto significativo, perché riconosce che il fenomeno delle locazioni brevi produce effetti collettivi che possono essere regolati dall’amministrazione pubblica. Per il TAR la regolamentazione comunale riveste una valenza conformativa del diritto, e non sostanzialmente espropriativa, con l’ulteriore conseguenza che nessun indennizzo è dovuto ai proprietari interessati. Tuttavia lo stesso TAR Toscana non pare offrire spunti ottimistici per ampiamenti del perimetro territoriale di applicazione del regolamento oltre il centro storico (quello tutelato come area core dall’Unesco), come invece dalle dichiarazioni di oggi pare intenzionato a fare il Comune di Firenze. In tale ventilata ipotesi, quegli stessi criteri di proporzionalità e ragionevolezza potrebbero condurre a decisioni opposte circa la legittimità delle compressioni del diritto di proprietà. Si ricordi anche che il TAR ha respinto per ragioni processuali (e non sostanziali) alcuni motivi di ricorso, in quanto un interesse attuale dei ricorrenti all’impugnazione del contingente numerico potrebbe configurarsi unicamente in presenza di un diniego di autorizzazione, mancando il quale la lesione denunciata è solo eventuale e ipotetica e come tale inammissibile dal punto di vista processuale.

Firenze può davvero contrastare l’overtourism attraverso gli affitti brevi?

Può incidere su una parte del problema, ma sarebbe sbagliato pensare che basti limitare le locazioni turistiche brevi per risolvere automaticamente questioni molto più profonde. Il tema riguarda anche la perdita progressiva di residenti, il costo degli affitti, la trasformazione commerciale del centro storico e la difficoltà di mantenere funzioni urbane ordinarie in una città sempre più orientata al turismo. La regolazione degli affitti brevi è uno strumento importante, ma non può essere l’unica risposta. Certamente non può esserlo se viene a gravare proprio su quel ceto medio residente a Firenze che si vorrebbe (o meglio, dovrebbe) cercare di mantenere in città, mentre l’azione amministrativa pare più blanda in riferimento ai grandi investitori stranieri che producono un effetto addirittura maggiore di “disneyficazione” del centro storico (penso al proliferare di studentati dalla dubbia identità e conformità urbanistica oppure a case vacanza oramai assimilate alla funzione residenziale ma di fatto esercitate, direttamente o attraverso veri e propri escamotage, come attività  turistico-ricettizie liberamente pubblicizzate anche per una notte sulle piattaforme on line di prenotazione: in tal modo non vi è chi non veda che l’assimilazione con le caratteristiche della destinazione residenziale è ridotta a vuoto simulacro).

La Sindaca ha parlato di “giornata storica”. È d’accordo?

Comprendo il valore politico della dichiarazione, ma userei toni più prudenti, e non solo perché si tratta del primo grado di giudizio. Il TAR ha svolto il proprio ordinario sindacato di legittimità amministrativa in ambiti connotati da ampia discrezionalità amministrativa e ha ritenuto che il regolamento comunale fosse non manifestamente incompatibile con il quadro normativo vigente. È una sentenza importante, soprattutto per le città turistiche, ma parlerei con cautela di “giornata storica”, soprattutto in riferimento a una città come Firenze che di giornate storiche ne ha conosciute davvero, dal medioevo fino riconoscimento del centro storico da parte dell’UNESCO come patrimonio mondiale nel 1982. Si potrebbe forse dire, con un filo di malinconica ironia, che ogni epoca finisce per misurare la propria idea di “giornata storica” sulla qualità della politica e dell’amministrazione che riesce ad esprimere. E allora, se il metro della Firenze contemporanea è quello di una città segnata da vicende come il “cubo nero”, dai controlli incerti sugli studentati e da una crescente difficoltà nel governare le trasformazioni urbane, si comprende meglio perché una sentenza del TAR possa essere presentata come un evento storico.

 Però il problema dell’overtourism a Firenze esiste realmente?

Sì, ed è impossibile negarlo. Negli ultimi anni il centro storico ha subito una trasformazione molto forte. La riduzione della residenza stabile, la crescita della rendita turistica, l’aumento dei costi abitativi, la perdita di attività commerciali tradizionali, un turismo “mordi e fuggi” a basso valore aggiunto e la congestione degli spazi urbani sono fenomeni evidenti. La sentenza prende atto del fatto che questi effetti non riguardano soltanto il mercato, ma incidono direttamente sulla struttura sociale della città.

Questa decisione può diventare un precedente per altre città il cui centro storico è patrimonio mondiale dell’Unesco, come ad esempio Roma e Venezia?

Probabilmente sì, se verrà confermata in appello. Firenze è uno dei primi casi italiani in cui un regolamento comunale così restrittivo viene confermato dal giudice amministrativo dopo la pronuncia della Corte costituzionale del 2025. È inevitabile che altre amministrazioni guardino con attenzione a questa esperienza, soprattutto nei grandi centri storici sottoposti a forte pressione turistica.

C’è il rischio di attribuire troppo potere discrezionale ai Comuni?

Il rischio esiste sempre quando si amplia lo spazio di intervento dell’amministrazione. Tuttavia né la Corte costituzionale né il TAR hanno parlato di poteri illimitati, e responsabilmente le amministrazioni comunali dovrebbero fare su questo delicato tema una attenta riflessione. I limiti devono essere fondati in disposizioni di legge ed essere esercitati secondo i noti criteri di proporzionalità, ragionevolezza, tutela delle legittime aspettative, e motivati e coerenti con le caratteristiche concrete del territorio. Il controllo del giudice amministrativo continua ad esistere e rimane un elemento essenziale di garanzia.

 Qual è allora il vero passaggio culturale di questa sentenza?

Probabilmente la conferma che il turismo non venga più considerato soltanto come un fattore economico positivo da incentivare comunque e senza limiti. Oggi emerge con molta più forza anche il tema dei suoi effetti urbani e sociali. Ed è proprio su questo terreno che urbanistica, diritto amministrativo e governo del territorio stanno tornando ad avere un ruolo centrale in riferimento ai centri storici.

Firenze può essere considerata un modello?

Dipenderà soprattutto da come queste regole verranno applicate concretamente. Un conto è approvare regolamenti e ottenere una sentenza favorevole davanti al TAR. Un altro è riuscire davvero a governare la città, controllare le trasformazioni urbane, tutelare la residenza stabile ed evitare che il centro storico perda progressivamente la propria identità sociale. La vera verifica sarà tutta lì.

Marco Amadori, com.unica 14 maggio 2026

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