L’autore analizza il caso dell’ex Teatro Comunale e denuncia la “ritirata dei Timbri”.  «La soluzione è semplice: il Comune di Firenze convochi la Soprintendenza»

Il paesaggio non è un’immagine da conservare immobile, né una materia riservata agli specialisti del bello. È il risultato, visibile e quotidiano, delle decisioni con cui le amministrazioni consentono alle città e ai territori di cambiare. Ed è proprio nel passaggio dal progetto all’opera costruita che anche un sistema normativo sofisticato può mostrare le proprie fragilità.

Parte da questa considerazione Deciding the Landscape. A Case Study from Florence, il nuovo libro di Marco Mariani, appena pubblicato da Key editore nella collana “Public Law” e aggiornato alla luce dell’ordinanza del Consiglio di Stato, Sezione VII, n. 4354 del 1° giugno 2026.

Avvocato amministrativista e docente in diverse università italiane, Mariani affronta un tema apparentemente tecnico – l’autorizzazione paesaggistica disciplinata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio – trasformandolo in una riflessione più ampia sulla qualità dell’amministrazione pubblica. Il volume ricostruisce il quadro costituzionale e legislativo italiano, il ruolo delle Regioni, dei Comuni e delle Soprintendenze, il rapporto con i titoli edilizi, le prescrizioni imposte ai progetti e i successivi poteri di controllo. La tesi è netta: la tutela non dipende soltanto dall’esistenza di un provvedimento formalmente valido, ma anche dalla qualità della decisione, dalla sua tracciabilità e dalla possibilità di verificarne concretamente l’attuazione.

Il banco di prova scelto dall’autore è la trasformazione dell’ex Teatro Comunale di Firenze e la costruzione dei nuovi volumi ormai conosciuti, nel dibattito cittadino, come il “Cubo nero”. Un caso che Mariani non utilizza per esprimere un giudizio personale sull’architettura, ma per porre una domanda giuridica e istituzionale: ciò che è stato materialmente realizzato corrisponde davvero a quanto era stato autorizzato e alle condizioni poste dalle autorità competenti?

Ne abbiamo parlato con l’autore.

Avvocato Mariani, che cosa significa “decidere il paesaggio”?

«Significa riconoscere che il paesaggio non si protegge soltanto imponendo vincoli o vietando interventi. Ogni autorizzazione paesaggistica contiene una decisione sul cambiamento: stabilisce se una trasformazione possa inserirsi in un contesto protetto e, in caso positivo, a quali condizioni. Non è quindi un semplice nulla osta e neppure un timbro che precede il permesso di costruire. È un giudizio motivato, autonomo, che deve individuare i valori da tutelare e governare concretamente il modo in cui l’intervento sarà realizzato.»

Il suo libro non sostiene dunque una visione immobile o puramente conservativa della città.

«Assolutamente no. Il paesaggio è una realtà dinamica. Le città storiche sono il prodotto di trasformazioni avvenute nel corso dei secoli. Tutelare il paesaggio non significa impedire ogni architettura contemporanea o congelare il territorio. Significa fare in modo che il cambiamento sia valutato, motivato e controllabile. La questione non è scegliere astrattamente tra conservazione e sviluppo, ma verificare se una determinata trasformazione, in quella forma, con quei materiali e in quel luogo, sia compatibile con il contesto protetto.»

Perché ha scelto proprio il caso dell’ex Teatro Comunale di Firenze?

«Perché costituisce un vero stress test del sistema di protezione del paesaggio. Non siamo di fronte a un edificio costruito in totale assenza di atti amministrativi. C’erano strumenti urbanistici, un piano di recupero, un’autorizzazione paesaggistica, titoli edilizi e successive varianti. Né si tratta di un’opera costruita in una notte, perché l’intera trama dei molti procedimenti amministrativi che hanno riguardato la trasformazione dell’area prima occupata dal Teatro comunale, iniziano nel 2008 e non si sono ancora completamente conclusi. Il problema emerge nel passaggio tra questi diversi momenti. Alcune componenti particolarmente rilevanti dal punto di vista percettivo — materiali, colori, infissi, finiture delle facciate e sistemazioni degli spazi esterni — erano state rinviate a verifiche da svolgere durante il cantiere, affinché la Soprintendenza e il Comune potessero formulare non un giudizio astratto di compatibilità, basato soltanto su disegni e rappresentazioni progettuali, ma una valutazione puntuale e concretamente riferita ai materiali, ai colori, alle finiture e alla loro reale percezione nel contesto storico. È lì che la continuità amministrativa sembra essersi indebolita a tal punto da frustrare l’efficacia della tutela.»

L’autorizzazione paesaggistica n. 1396/2020 rilasciata dal Comune di Firenze aveva infatti approvato l’impostazione generale dell’intervento, recependo le prescrizioni introdotte dal parere vincolante della Soprintendenza. Per alcuni elementi esterni degli edifici era prevista una successiva valutazione congiunta in cantiere. Secondo la ricostruzione contenuta nel volume, quelle prescrizioni non erano semplici raccomandazioni: costituivano condizioni conformative dell’esecuzione dell’opera. Il dibattito pubblico si è concentrato soprattutto sul colore scuro degli edifici. È davvero questo il punto?

«Il colore è soltanto la parte più visibile della questione. In un contesto storico, la percezione di un edificio dipende dalle superfici, dalla riflettenza, dalle texture, dagli infissi, dalla luce, dalle pavimentazioni e dal rapporto con gli edifici circostanti. Non sono dettagli decorativi. Possono incidere in modo decisivo sul giudizio di compatibilità paesaggistica. Ma il diritto non può limitarsi a stabilire se un edificio piaccia o non piaccia. Deve domandare che cosa fosse stato autorizzato, quali condizioni fossero state imposte, chi dovesse verificarle e attraverso quali documenti. Poi l’intervento pone il tema dell’attuale destinazione d’uso dell’immobile, ma ciò esula dalla tutela del paesaggio.»

Quindi il soprannome “Cubo nero” non ha, di per sé, un significato giuridico.

«Esatto. È un’espressione nata nel dibattito pubblico e descrive una percezione diffusa. Una contestazione estetica non dimostra automaticamente l’illegittimità di un’opera. Il compito del diritto è tradurre quella percezione in domande verificabili. Il progetto realizzato corrisponde a quello valutato? Le prescrizioni sono state rispettate? Le autorità competenti hanno effettuato le verifiche richieste? Esistono verbali, campioni, fotografie, determinazioni conclusive? Su questi elementi si misura il funzionamento della tutela.»

Che cosa è emerso dalla documentazione amministrativa esaminata?

«Dalla documentazione (non completa) che faticosamente si è potuto esaminare è emerso un problema di tracciabilità. La Soprintendenza ha esplicitamente dichiarato per iscritto di non essere stata convocata dal Comune per definire e verificare le condizioni previste dall’autorizzazione e di non aver espresso un parere finale sui materiali e sui colori effettivamente utilizzati. Questo non significa necessariamente che nessun funzionario sia mai entrato nel cantiere. Significa però che non risulta chiaramente documentata la specifica verifica paesaggistica congiunta richiesta dal titolo.»

Nel libro viene sottolineata anche la differenza tra i sopralluoghi eventualmente compiuti per tutelare la facciata storica dell’ex teatro, sottoposta a vincolo diretto, e quelli necessari per verificare l’impatto paesaggistico dei nuovi volumi. La presenza della Soprintendenza in cantiere per il primo scopo non prova automaticamente che sia stata svolta anche la seconda attività. L’eventuale mancata verifica rende nulla l’intera autorizzazione?

«Non necessariamente. Bisogna distinguere la validità originaria dell’autorizzazione dalla conformità dell’opera eseguita. L’autorizzazione può essere stata legittimamente rilasciata, mentre alcune parti dell’intervento possono essere state realizzate senza completare la verifica prescritta. In quel caso il problema riguarda l’esecuzione del titolo e impone all’amministrazione di accertare se quanto costruito sia effettivamente conforme, valutando gli eventuali interventi correttivi o i poteri sanzionatori da esercitare. Non tutto può essere risolto con spiegazioni formulate dopo che l’opera è ormai terminata.»

Non è una posizione eccessivamente formalistica?

«Direi il contrario. Se l’autorizzazione stabilisce che alcuni campioni devono essere esaminati congiuntamente in cantiere, il verbale di quella verifica non è un adempimento burocratico inutile. È il documento che consente di sapere quali materiali siano stati esaminati, da chi, in quale data, con quale esito e per quali parti dell’edificio. Senza questa documentazione, non è possibile distinguere una scelta formalmente approvata da una soluzione semplicemente tollerata o data per acquisita. Nel diritto amministrativo la forma serve a rendere il potere controllabile.»

Il volume insiste proprio su questo punto: una prescrizione differita conserva la propria legittimità soltanto se la successiva valutazione è organizzata, attribuita con chiarezza alle autorità competenti e ricostruibile attraverso il fascicolo amministrativo. In caso contrario, le scelte decisive rischiano di trasferirsi dal procedimento al cantiere, perdendo trasparenza e responsabilità. Nel libro lei rivolge critiche particolarmente severe al Comune di Firenze. Perché?

«Perché il Comune ha molteplici competenze – che comportano poteri e doveri connessi alle proprie azioni o inerzie – nella tutela del paesaggio e non può essere ridotto a un semplice destinatario passivo del parere della Soprintendenza. È l’autorità delegata che aveva rilasciato l’autorizzazione e doveva amministrarla, convocare le verifiche, coordinare gli uffici e mantenere la coerenza tra il fascicolo paesaggistico e quello edilizio. Dal caso emerge una ritirata istituzionale che interessa almeno cinque funzioni comunali: l’autorizzazione paesaggistica, il procedimento edilizio, la vigilanza e l’enforcement, la pianificazione urbanistica e l’attuazione del sistema di gestione del sito UNESCO.»

Mariani parla nel volume di una più ampia “de-responsabilizzazione istituzionale”, sostenendo che le criticità non possano essere ridotte a un singolo passaggio procedurale o attribuite esclusivamente alla Soprintendenza. Lei richiama anche la responsabilità politica della figura del Sindaco. Non si rischia di confonderla con quella tecnica degli uffici?

«La distinzione deve restare molto chiara. Il sindaco non firma gli atti tecnici al posto dei dirigenti e non può sostituirsi al responsabile del procedimento. L’articolo 107 del Testo unico degli enti locali separa la direzione politica dalla gestione amministrativa. Ma questa separazione non elimina la responsabilità politica di chi rappresenta l’ente e sovrintende al funzionamento dei servizi e degli uffici. Quando le criticità attraversano contemporaneamente più settori dell’amministrazione e non emerge una reazione istituzionale adeguata, il problema non può essere considerato soltanto tecnico.»

La tesi esposta nel libro è che la responsabilità politica non coincida con la paternità dei singoli provvedimenti, ma riguardi la capacità di assicurare che l’organizzazione comunale svolga effettivamente le funzioni attribuitele.  Quale ruolo assume il fatto che l’intervento si trovi nel centro storico UNESCO di Firenze?

«Il riconoscimento UNESCO non crea un’autorizzazione alternativa a quella prevista dalla legge italiana e non rende automaticamente illegittima un’architettura contemporanea. Tuttavia impone una qualità amministrativa particolarmente elevata. Il Piano di gestione deve entrare nella pianificazione, nei procedimenti autorizzativi, nelle verifiche di cantiere e nel monitoraggio. Se rimane un documento separato dalle decisioni ordinarie, interviene soltanto quando il problema è ormai diventato pubblico e reputazionale.»

Secondo il volume, la tutela di un sito UNESCO richiede continuità e sinergia fra pianificazione, autorizzazione, esecuzione, controllo e conservazione dell’“eccezionale valore universale”; il venir meno di questa catena indebolisce la capacità dell’amministrazione di governare le trasformazioni del centro storico. Servono nuove leggi?

«Non credo che il problema principale sia l’assenza di norme, anzi caso mai ne abbiamo sin troppe. Il sistema italiano dispone già di strumenti molto incisivi: pianificazione paesaggistica, autorizzazione preventiva, parere vincolante della Soprintendenza che segue il parere istruttorio della commissione di esperti comunali, vigilanza comunale, controllo regionale, poteri ministeriali e sanzioni. Occorre piuttosto rendere più precisi i collegamenti tra questi strumenti.»

Come si potrebbe intervenire concretamente?

«Quando un’autorizzazione rinvia al cantiere la scelta di materiali o finiture, dovrebbe indicare chiaramente chi deve presentare i campioni, quale ufficio deve convocare la verifica, quali autorità devono partecipare, quali lavori non possono proseguire prima dell’approvazione e quale documento deve concludere il procedimento. Per gli interventi più complessi si potrebbe prevedere un vero piano di conformità dell’esecuzione. Anche i fascicoli digitali potrebbero trasformare le prescrizioni in scadenze e obblighi attivi, evitando che il titolo venga archiviato subito dopo il rilascio.»

Nel caso di specie le Autorità competenti in materia di paesaggio hanno fatto tutto il possibile?

«Flaiano raccontava, con la sua consueta ironia, che la più rovinosa invasione subita dall’Italia non era stata quella dei Goti, dei Visigoti o dei Vandali, ma la “calata dei Timbri”. Nel nostro caso siamo riusciti a fare persino di peggio: assistiamo alla ritirata dei Timbri. Tutti evocano la complessità delle competenze, il succedersi degli uffici e l’intrico delle procedure, la distinzione fra competenze degli organi politici e burocratici o altre quisquilie. Addirittura il Comune di Firenze è arrivato a sostenere dapprima che le sue competenze sono inesistenti in quanto “fa tutto la Soprintendenza”, poi che non si può agire in quanto esiste un’indagine penale in corso. Tesi talmente inconsistenti da non meritare un commento. Al contrario, l’unico atto che potrebbe chiarire definitivamente la vicenda viene accuratamente evitato, per ragioni imperscrutabili.»

Nella vicenda del “Cubo nero”, quale potrebbe essere una possibile soluzione?

«La soluzione? È l’uovo di Colombo!»

Vale a dire? Sia più chiaro…

«Applicare le norme e le previsioni dell’autorizzazione paesaggistica rilasciata. Il Comune di Firenze dovrebbe convocare formalmente la Soprintendenza, affinché questa si pronunci, con effetti “ora per allora” (visto che oramai gli edifici sono stati realizzati) sui materiali e sui colori effettivamente utilizzati. Non occorre inventare nuove procedure né attendere altri interventi legislativi: basta portare a compimento il procedimento amministrativo già previsto dall’autorizzazione paesaggistica e disciplinato dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, come integrato dalla legislazione toscana in materia.»

Ma la Soprintendenza sarebbe ancora disponibile a esprimersi?

«Non si tratta neppure di formulare un’ipotesi. La Soprintendenza ha dichiarato più volte, per iscritto e in atti formali, di essere disponibile a pronunciarsi qualora venga ritualmente convocata dal Comune di Firenze. Ed è il Comune, quale autorità titolare del procedimento amministrativo e soggetto che ha rilasciato l’autorizzazione paesaggistica, a dover assumere questa iniziativa. Il paradosso è che la soluzione è rimasta sotto gli occhi di tutti: convocare l’amministrazione che aveva imposto la verifica e chiederle finalmente di pronunciarsi.»

E se il parere della Soprintendenza fosse negativo o imponesse modifiche all’opera già realizzata?

«Il proprietario dovrebbe adeguarsi. Non potrebbe seriamente invocare risarcimenti per un parere eventualmente sgradito, perché ha negligentemente completato l’intervento senza acquisire preventivamente la pronuncia della Soprintendenza espressamente prescritta dall’autorizzazione paesaggistica n. 1396/2020. Ha quindi assunto consapevolmente il rischio di eseguire e completare le parti dell’opera soggette a verifica senza attendere il perfezionamento del subprocedimento. Non si può prima ignorare una prescrizione (nell’autorizzazione rilasciata si parla addirittura di “condizione”) posta a tutela del paesaggio e poi pretendere di essere risarciti perché, quando finalmente la prescrizione viene applicata, il suo esito non coincide con le proprie aspettative. Quella verifica da svolgere con sopralluoghi ed esame di campioni nella fase di cantiere non era una raccomandazione facoltativa, né un dettaglio lasciato alla libera scelta del costruttore. Era parte integrante del titolo e condizionava la legittima esecuzione dei materiali, delle finiture, degli infissi e delle altre componenti rinviate alla valutazione congiunta in cantiere. La soluzione, dunque, è quasi disarmante nella sua semplicità: il Comune di Firenze convochi la Soprintendenza, la Soprintendenza si pronunci e ciascuno si assuma la responsabilità delle decisioni che la legge gli affida.»

Il libro propone protocolli standard per campionature, sopralluoghi congiunti, verbali, documentazione fotografica e coordinamento con la vigilanza edilizia. Le prescrizioni potrebbero in futuro essere inserite nel fascicolo digitale come obblighi da adempiere e non come formule destinate a rimanere nel testo dell’autorizzazione di cui nessuno si cura. Qual è, in definitiva, la lezione del “Cubo nero”?

«Che un sistema può essere formalmente completo e, nello stesso tempo, operativamente vulnerabile. Tutte le autorità possono essere intervenute almeno una volta, tutti gli atti possono esistere, ma la tutela può ugualmente fallire se manca il collegamento tra una fase e l’altra, se difetta una leale collaborazione fra le istituzioni coinvolte e se manca una cultura del “risultato”. Un parere vincolante che prescrive una verifica successiva non protegge il paesaggio se nessuno organizza quella verifica. Un’autorizzazione non si esegue da sola. E la pluralità delle competenze non può diventare un alibi per la dispersione delle responsabilità.»

È questa la conclusione più politica, prima ancora che giuridica, del libro: il paesaggio non viene tutelato impedendo ogni cambiamento, ma assicurando che ogni cambiamento resti legalmente, tecnicamente e istituzionalmente responsabile, in primo luogo nel senso di essere in grado di rendere conto delle scelte effettuate.

Deciding the Landscape parla dunque di Firenze, ma non soltanto di Firenze. Dietro il profilo scuro dei nuovi edifici dell’ex Teatro Comunale, Mariani individua un problema che riguarda molte amministrazioni italiane: la distanza tra la perfezione formale degli atti e la capacità concreta di governarne gli effetti. Una distanza che, nelle città storiche, finisce inevitabilmente per diventare visibile.

Marco Amadori, com.unica 23 luglio 2026

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